如今想要投資海外已不再是什麼難事，任何人都可以在網絡上輕鬆開戶美國券商開始投資美股。
只要在上網搜索就能找到各種資訊教你怎麼開始投資，而且網絡上也有有許多好用的投資工具可以幫助你節省許多時間。
想過買一間屬於自己的房產當個包租公或是房東太太每月收租來賺取被動收入嗎？
這裡就給你介紹一個即使不買房也能賺取穩定現金流的投資產品——REITs！
在這一篇文章中你將了解REITs是什麼，要怎麼買，回報率如何，與房地產和地產股有什麼差別，投資Reits有什麼優缺點和風險。
REITs是什麼？
REITs的全名為 Real Estate Investment Trust(s)，中文又稱『不動產投資信託』，簡單來說就是以不動產為主要投資的信託機構。
REITs透過交易所向大眾發放新股籌錢，將得到的錢用於置產然後出租，他們所管理的產業有以下這幾種：
在現實中我們可能一輩子都無法擁有這些產業，但是REITs 卻讓我們有機會投資這些產業！
REITs也必須滿足一些證券所定下的條件以確保他們的收入大多來自產業。
1. 至少75％的總資產來自房地產，現金或美國國債
2. 至少75％的總收入來自房地產租金，銷售或抵押貸款利息
3. 每年將至少90％的稅前利潤以股息的形式支付於股東
4. 成為應課稅法人機構
5. 由董事會或信託管理
6. 成立第一年後至少擁有100名股東
7. 由五個或更少的個人持有股份不得超過50％
滿足以上條件成為REIT的公司也能享有稅賦優惠，不需要向政府繳交企業稅，並將大部分的利潤作為股息派發給股東們。
由此可見，當我們投資REITs 就相當於投資比較穩定的不動產和國債，而且收到的股息就像是從這些不動產收租一樣！
REITs怎麼買？
購買Reits 就和買股票是一樣的，你只需要有一個股票戶口就能在交易所買到Reits，以美國市場為例就有200家左右的Reit，只需要在美股券商開戶就能以零佣金購買Reits。
如果你想了解更多有關美股投資的資訊，也可以點擊下方獲取免費教學：
接下來就稍微介紹一下美國有哪些有趣的Reits吧！
#備註：以下分享純屬參考，並非買賣建議。
Realty Income Corp. (O)
Realty Income 這家不動產投資信託成立於1969年，最大的特點是它每月都派息(Monthly Dividend)，其他的REITs通常都是按季度派息的。
它旗下的產業多為零售業，其中也包含工業，農業和辦公樓，至今已有超過6,500家產業。
有超過一半的產業是租給以下這20個知名大客戶，其中我們所知曉的就有7-11超商、FedEx還有沃爾瑪(Walmart)等等。
即使掌管那麼多產業，在這三十年間他們的管理團隊都打理的井井有條，出租率從來不低於 96%！
上述資料來自他們的官網，想了解更多也能到www.realtyincome.com 去查詢。
American Tower Corporation(AMT)
American Tower Corporation成立於1995年，是一家美國電塔公司，主要管理、開發和出租電塔天線據點給各種無線通訊產業。
圖中標記[AMT]的電塔和場地都由 AMT所提供，其他的通訊設備如天線和電纜，還有基站的操作和維護都由租戶[TEN]提供。
最厲害的是同一個電塔還能在不增加成本的情況下同時租給三個用戶來提高收入！
在未來AMT還會不斷的增加他們電塔的通訊覆蓋率，尤其是像印度這種人口密集但是通訊設備落後的國家還有很大的發展空間。
上述資料來自他們的官網，想了解更多也能到www.americantower.com 去查詢。
Equinix (EQIX)
Equinix成立於1998年，是全球最大的數據中心運營商，為客戶需求提供運營空間、儲存空間、機櫃、電力等相關支援。
簡單來說，你現在所使用你雲端服務和雲儲存的數據都由他們管理。
相信在這個科技發達和大數據為重的時代，Equinix還會有相當大的成長空間。
上述資料來自他們的官網，想了解更多也能到www.equinix.com 去查詢。
Prologis (PLD)
Prologis 成立於1997年，是全球最大的物流房地產投資信託，其中就包括港口、機場和高速公路交匯處的高通量分佈設施(HTD)。
除了出租這些設施，公司也向他們的客戶提供配送服務，在這個網購普遍的時代是必不可少的物流產業。
上述資料來自他們的官網，想了解更多也能到www.prologis.com 去查詢。
如果你想尋找更多其他的Reits也可以使用TradingView 這個股票篩選器：
如果你覺得要逐個去分析和研究每個REITs太麻煩的話，那麼你可以選擇買入ETF來直接投資一籃子的REITs。
投資ETF需要注意的就是管理費用和它的規模，下面我就來舉例幾個市場上規模大但是費用低的REITs ETF：
| 代號 | 成立年份 | 管理費用 | 資產規模 |
| VNQ | 2004 | 0.12% | $588億美金 |
| IYR | 2000 | 0.43% | $33億美金 |
| RWR | 2001 | 0.25% | $13億美金 |
| USRT | 2007 | 0.08% | $13億美金 |
一檔ETF都會持有至少上百檔的REITs，像VNQ就除了剛才上面介紹過的幾檔ETF外同時也持有了其他的REITs。
VNQ是目前美國規模最大的REITs ETF， 同時費用也不高，你也能到MoneyDj網站查詢該ETF的持股情況：
利用ETF的好處除了方便之外還能用來做置產配置和被動投資，想更了解ETF的用處可以參考以下文章：
REITs的回報率
下面我們就來看看最能代表REITs市場的VNQ比較其他資產這15年（2005-2020）來的表現。
REITs vs 股票 (S&P500)
因為REITs可以像股票一般交易，所以它的股價律動是和股票正相關的，也就是說REIT的股價也會股市隨著股市波動。
在2007年REITs的表現甚至比股票來得好，因為當時MBS(一種證券化房貸)的氾濫，人們買房都買瘋了才導致最後房地產泡沫。
後來引發了次貸危機，當時的REITs跌得甚至比股票還深，如果你興趣了解當時的來龍去脈也可以觀看谷阿莫對以下電影 [The Big Short] 的解說：
在金融海嘯後，銀行也更嚴格把守借貸條件，REITs也在那之後慢慢恢復了生機，直到2014年都和股票的回報率差不多。
REITs vs 黃金
黃金是大家公認為最保值的資產之一，也是市場上投資者用來避險的資產選擇。
在08年的金融海嘯後美聯儲(FED) 啟動寬鬆政策，印了許多鈔票來度過危機造成貨幣貶值，讓更多人更趨向於買入黃金來保值導致金價大漲。
但是2012年後，黃金價格便開始走低，而REIT卻緩步增長到2020年，期間還有股息收入，持有黃金則不能帶來現金流。
REITs vs 債券(TLT)
TLT 是美國20年長期國債ETF，通常債券的走勢都是和股票相反的，所以在2008年金融海嘯時你會看到他和VNQ出現完全相反的走勢。
因此很多人都會配置一些債券來平衡他們投資組合的回報，而且債券也和REITs一樣會派發股息。
在投資組合平穩成長的同時，你還能同時從這兩類資產獲得股息收入，可不一舉兩得？
你可能有興趣…
REITs有哪些種類？
權益型(Equity REIT)
權益型REIT用湊來的錢買入或投資大型不動產來管理和出租，獲取的租金為主要收入來源，因此收入也比較穩定而且可預期。
文章上面所講解的都是以這類REIT為範例也是與投資房地產最為相似的，買入REIT出能參與各項大型資產的出租，並以股息的方式獲取租金。
權益型REIT也會透過房貸融資來買入房地產，因此他們會受到利率波動的影響。當央行利率提高的時候，房貸成本就會提高，導致利潤降低，反之亦然。
抵押型(Mortgage REIT)
抵押型REIT和權益型REIT就剛好相反，他們將籌集到的錢借給房地產發展商之類與房地產有關聯的企業，作為發展用途。
他們透過借出的貸款成為債權人，收取利息作為主要收入來源。
當利率升高時他們就能收取更高的貸款利息，但是借債人也可能因為高利率繳不出貸款，導致這類REIT收入下滑的風險也變高。
因此，個人並不建議投資這類抵押型REIT因為比較複雜。
混和型 (Hybrid REIT)
混合型REIT為以上兩種REIT的結合體，在管理實體不動產收取租金的同時他們也會借貸給其他發展商賺取利息。
至於這兩種REIT的權重比例則是由基金經理人根據房市政策、市場景氣跟銀行利率變化來定期調整的。
REITs和房地產的差別
下面我們就來說說買REIT 和實際房子的差別在哪裡吧！
| REITs | 房地產 | |
| 非常多選擇 | 產業選擇 | 住宅或店屋 |
| 專業經理人 | 管理人 | 擁屋者本身 |
| 不需要 | 財務貸款 | 向銀行貸款 |
| 與股票相同 | 手續費用 | 貸款申辦費、 印花稅、代書、 中介費 |
| 無 | 持有費用 | 水電費、房貸、 保險、地產稅 |
| 隨時能交易 | 流動性 | 3個月到半年 |
| 低 最低50美元 | 進入門檻 | 高 首付及稅收 |
| 交易差價 | 收益 | 交易後所得 |
| 來自股息 | 現金流 | 來自租金 |
接下來我們就將他們的差別總結成3個重點：
控制權
REITs是由專業的團體機構去管理，所以基本上你不會對那些產業有什麼控制權。
但是作為REITs的持有者你還是會有一些股東權益，比如出席股東大會參與一些商業決策以及對某些管理者不滿意的話也可以投票更換。
相反地，購買個人產業的話你就必須全權處理房子與租客的各種情況，所有的大小事你都必須親自解決。
因此，在控制權上實在是因人而異，有些人可能不想理這些麻煩的瑣事，那麼REITs就會是個好選擇。
融資槓桿
另一個較大的差別就是由房貸槓桿所帶來收益上的差別，購買REITs的話就非常直接了當，你以當前股價買入，並可能收取4%-6%的殖利率。
房地產方面就比較複雜一些，但你是有可能通過貸款來提高收益率的。
| REITs | 房地產 | |
| 100萬 | 購買成本 | 100萬 首付及各項費用 |
| 100萬 | 實際資產 | 300萬 (房價) |
| 4% (殖利率) | 收益率 | 2% (全年租金/房價) |
| 4萬 | 全年收入 | 6萬 |
以上面的例子來說，透過槓桿買入房地產的話是有機會取得比REITs來的高的收益率的，但同時也有不少風險。
風險
很多人認為房地產不會像股價那般波動，所以風險比較低，但是投資房地產的話其實是必須考慮很多方面的風險。
只有成功將房子出租那麼才算是成功的投資，否則你不僅沒有收入，期間還需自己承擔長達30年的房貸壓力。
在買入一間房產前，對物件的考察和地點的要求都非常講究。
如果買在一個不好的地點的話將非常難出租，或者談不到一個好的租金價格，那樣的話就可能無法得到正現金流。
即使要轉手也需要很長的時間以及繁雜和昂貴的法律程序，因此房地產的容錯率十分的低。
相反地，再買入REITs前你就能先查詢該公司所擁有的產業以及當前的出租率，就少了一個出租問題的風險。
此外，如果你發現買錯了只需在交易所上執行賣單轉眼間就能賣出了，然後再買入其他你看好的產業。
所以REITs除了價格波動會比房地產來的高之外，在很多方面來說REITs都是屬於風險較低的置產。
REITs和地產股的差別
雖然兩者都和不動產有掛鉤，但是本質和機構上還是有很大的區別的。
房地產類股並不需要遵循上面所說的REIT上市條件，而且多為發展商或建築商企業。
| REITs | 房地產類股 | |
| 管理和出租產業 | 主要業務 | 建造和售賣房屋 |
| 信託機構 | 管理机构 | 公司自行打理 |
| 90%稅前利潤 | 股息制度 | 由董事會決定 |
| 有 | 稅賦優惠 | 無 |
| 有 | 管理費用 | 無 |
從上述來看，房地產類股就某層面來說風險會比REIT來的高而且收益比較不穩定。
因為房地產業鏈非常的競爭，很多時候充斥著許多不為人知的內在交易導致公司財務不透明，投資者經常被蒙在鼓裡最後為此付出巨額代價。
另外，發展商和建築商也需要一直透過不斷的競標建屋和售屋來維持企業的運作。
當經濟不好市面上的工程減少時，一些財務吃緊並且現金流不佳的企業可能就此關門大吉。
投資REITs有什麼風險？
不管是什麼投資都伴隨著風險，而REITs的風險主要來自以下這四種：
1. 經濟影響
REITs也難逃大環境的影響，當經濟不景氣時人們就會較少開銷，租比較便宜的屋子、少去購物商場或者旅遊。
因此這些或多或少都會間接影響管理住宅業、零售業以及酒店業的REITs。
2. 市場波動
因為REITs也是個股票一樣能在股市裡交易，所以REITs的股價也難免會受到市場投資人的情緒影響。
當一些不可預料的是發生時，比如說近期的中美貿易戰或是新冠肺炎的影響都有可能讓投資人大量拋售而導致股價下跌。
3. 產業類型
如上述文章介紹的，REITs有很多類型，有些可能是傳統行業有些則是對應未來趨勢發展的產業。
像農業、住宅和零售業這類傳統行業就會比較穩定，而工業、數據中心或是以通訊相關的產業則處於紅利行業。
4. 貸款利率
因為REITs也不是直接將產業買下來，他們還是會運用貸款來購買不動產，所以利率還是會印象他們的成本。
當利率高時就需要繳付更高的貸款，導致成本上升收益就會變低，反之亦然。
5. 管理層素質
REITs 公司其實也像是共同基金，由一群經理人來管理和出租，所以他們的素質也會印象REITs的表現。
如果管理成經營不善導致出租率下跌，或者過度借貸導致資金吃緊都是會危害到公司的整體運作的，遇到這類管理層就要多加小心。
下面我們就來統合一下REITs的優點和缺點吧！
REITs的優點
流動性高
REITs的交易和股票一樣，只要在交易所上掛單就能進行交易。
投資門檻低
與房地產不同，REITs不需要申辦貸款和高額首付，在交易所上甚至幾十美金就能入場，非常適合小資投資者。
收益穩定
法令規定REITs必須定期將90%以上的稅前收入以股息方式派發給投資者。
選擇種類多
一般民眾通常只能投資住宅或者店鋪這類的房地產，但是透過REIT就能參與許多不同種類的大型不動產。
專業管理
REITs由專業的信託機構管理，不需要自己親歷親為，省去許多煩惱、時間和精力。
REITs的缺點
價格波動高
因為能在交易所頻繁買賣，所以流動性高，也造成價格的波動頗高。
無法低利率槓桿投資
因為價格波動性高，銀行不將REITs視為穩定置產，所以也不會像房屋借貸那般給予低利率的長期融資。
學習更多投資技巧
不管你是使用哪家券商、工具或者策略來投資，大多數的金融商品都源自於股票，而歸根究底買股票其實就是持有一家公司的股份。
所以想要在投資上穩定獲利免不了要了解公司的本質，不管是基本面、技術面或是籌碼面都只是分析的一種方法，最重要的是要找到屬於自己的一套投資法。
即使你不懂英文也沒有任何會計的背景知識都沒關係，如果你想要更快速的了解美股投資的方法也可以點擊下方獲取免費教學：